深圳，2020年4月3日——受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，2020年房地产动态备受关注，一季度深圳写字楼和零售市场表现如何？根据戴德梁行研究院发布的《2020年一季度深圳商办市场回顾与展望》研究报告显示：
受疫情爆发的影响，深圳甲级写字楼市场于节后短期内基本处于停滞状态；
一季度全市甲级写字楼平均租金环比上年末下降 3%，空置率24.6%；
全市优质购物中心最优层平均租金较去年末下降 7.97%；
二季度商业空置率料将上升，预计四季度市场活跃度有望逐渐恢复。
延续上年走低态势，甲级写字楼租金季度下滑3%
受疫情影响，春节至2020年一季度末深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎皆在春节前完成。一季度，深圳3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，全市存量推升至582.4万平方米。业主关联企业的大面积入驻令供应的去化取得一定成效，全市吸纳量在此带动下达到85,587平方米。经历了连续几个季度的需求疲软，又临近新年换租节点，业主给予更多租金优惠留住到期租户，一季度全市租金环比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此举在一定程度上加速存量物业空置面积的去化，但在大体量新增供应的影响下，全市空置率仍环比上涨2.6个百分点24.6%。企业复工复产较往年延后，疫情对写字楼市场租金及空置的影响还未有显著显现。
北上广深甲级写字楼租金及空置率对比图
资料来源：戴德梁行研究院
从各区的表现来看，罗湖区的需求持续外流，再加上个别商务空间运营商租约到期，空置率环比上升2.2个百分点至14.98%，租金环比下降1.1%至每月每平方米206.58元。福田区也在市场竞争加剧背景下租金环比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率则有一定的改善微降至16.04%。三个新增供应均位于南山区，空置率继续环比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。
深圳甲级写字楼市场分区指标图
资料来源：戴德梁行研究院
戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端表示，目前金融、专业服务以及中小规模科技公司等换租扩租需求相对谨慎，有实力的科技公司则在更长的免租期、更高的租金折让以及更低的租金报价等方面争取更多权益。供应端来看，成熟优质物业展现出更高的抗压性，给予的租金减免相对有限；而部分空置水平较高的新物业则更愿意以低于市场平均水平的租金价格吸引优质客户，以期在后续可见的需求疲态中提前锁定稀缺的客户资源。虽疫情对众多行业造成重创，但也加速了线上娱乐、线上即时配送、5G大数据、保险健康等行业的逆势前行，相关需求已于季度末逐渐活跃于深圳写字楼租务市场，预计后续将成为深圳甲级写字楼需求的亮点。
疫情影响后续市场，写字楼租金压力及高空置局面或贯穿年内市场
商业及商务活动仍尚待恢复，疫情对租赁市场的影响或将于二季度开始显现。戴德梁行华南区写字楼业务高级董事罗进良透露，疫情期间在建项目工期相应延后直接影响全年供应，预计不少项目入市时间将延至明年，此外部分原定于上半年入市的项目恐将于年底扎堆入市，对于刚刚从疫情中恢复运营的写字楼市场而言无疑又要迎来一场大考，业主在提升服务增强自身竞争力的同时，也需调整租赁策略应对市场变化。尽管项目延期概率大增，但未来五年持续高供应的趋势不改，在需求放缓的背景下，年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力，空置率也恐将再度上探。
疫情加剧商业市场竞争环境，全市平均租金有所下滑
春节后，为预防疫情蔓延，深圳大部分优质购物中心采取缩短营业时间，甚至暂停营业的临时性措施以降低感染风险。同时为避免聚集，消费者减少了外出活动，商场的客流量、销售额跌至谷底，在1月底至2月份除日消品超市外多数线下商业几近停摆。
出于减轻商户的损失同时增强与商户的长期合作关系的考虑，深圳主要购物中心业主纷纷实施疫情期间减免租金的措施，免租期多为1周至半个月。租金方面，全市优质购物中心最优层平均租金则下降7.97%至每月每平方米830.6元。考虑到疫情彻底结束后商业经营或能实现较快恢复，低空置率的成熟商业项目租金调整压力相对较小；而原本已经承受招商压力的新项目或是空置率较高的存量物业，将不得不面对疫情冲击后更加严峻的市场竞争环境，租金降幅还将进一步扩大。
深圳优质购物中心租金及空置率
注：租金为优质购物中心最优层平均租金，单位：人民币每平方米每月，数据来源：戴德梁行研究院
在商业及商务活动严重受阻的当下，招商及退租等市场活动鲜有发生，截至2020年第一季度末深圳优质购物中心并未见大面积退租的情况，全市优质购物中心整体空置率为4.1%，与去年末基本持平。然而，疫情的传播及相关的防疫举措对商业经营构成的冲击恐令部分资金实力相对较弱的个体经营户面临生死考验，并进一步在短期的空置率指标中得以体现，预计随着企业复工复产的有序推进，第二季度深圳优质购物中心的空置率将有所上升。需求端来看，受疫情影响部分品牌有意放缓或搁置扩张计划，如星巴克预计受到疫情影响中国区业务在第一季度的营收将减少最多4.3亿美元，并宣布暂停中国开店计划……此类举措将令二季度新增需求继续保持低水平；但随着疫情逐渐被控制，预计四季度的商业市场有望迎来复苏，同期商家调整后的年度发展计划逐步落定，商用物业的寻租需求也有望逐渐恢复。
非核心优质商业将迎来发展机遇
戴德梁行大中华区副总裁、华南区董事总经理程家龙预测，疫情防控措施的贯彻执行或令部分在建项目工期受到影响，原定于年内入市的部分项目预计将受到工期及招商进度的拖累而有所延期，但多数业主仍积极推动、协调进展。另一方面，疫情之后，商场的硬件和商户的软件在卫生安全上都会升级，而在商业建筑上也将更多考虑绿色、健康、开放空间。此外，随着职住一体化的推进，非核心优质商业将承接外溢消费和外溢商户，其交通的便利性、周边社群的属性与整合营销、“最后一公里”的打通都会成为其重要元素。
